近段时间，一线城市房价下跌和盘整的迹象比较明显，虽然国家统计局和发改委的数据表明：70个大中城市的房价仍在偏快增长，但接下来几个月，涨幅将缩小。这次调整的主要导火索是去年9月27日出台的房贷新政，当然主推力量的构成是综合性的，比如加息、加税、限外等。

　　其实业内的大多数人，只知道部分城市房价下调，却并不知道具体原因，因为以前大涨的时候，也不知道是什么原因。于是，很多人只盯着表象说话，看到一个局部数据或媒体报道出来，就急吼吼跳出来：或者说“大涨”，或者喊“雪崩”，总之一定要夸大其辞。这有点像看云识天气，看到天边乌云过来了，就说要下雨，看到太阳出来了，就说要温度要上升。这就是所谓的“低级预言家”————就是说对了也没什么技术含量，充其量是“农民伯伯”的水准。只有提前二三天甚至一周预报天气，才算有些技术含量，因为有气象卫星探知了云团变化的内部规律及趋势。

　　经过上海易居房地产研究院发展研究所的跟踪研究，我们发现近几年房价上涨最重要“推手”是住宅供需关系和供需结构不均衡。虽然在经济学理论中，很多商品市场的非均衡性属于常态，但近两年我国住宅市场的不均衡性相当突出，不仅是总量上的供不应求，更存在供需结构上的严重失衡。下面，不妨让数据说话。

　　2001年到2006年的全国商品住宅供需关系图显示，全国商品住宅的供需关系，经历了一个从供大于求到供不应求的发展过程，并以2004年为转折点。2004、2005年房价涨幅达到两位数是由于供需关系紧张；2005、2006年供需比一直处于在0.8，并且在近期央行发布报告，2007年上半年全国住房供需关系仍趋紧张，2007年上半年，尽管全国房地产开发完成投资9887亿元，同比增长28.5％，不仅增速比去年同期提高了4.3个百分点，比今年同期固定资产投资的增速也要高出2.6个百分点，但房屋竣工增速远低于房屋销售增速，住宅空置面积有所下降。

　　2007年1-10月份房价演变趋势：1至4月，房价涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，到了6月涨幅更是突破7％的新高关口，8月份上涨8.2％，11月份涨幅更是达到了10.5％。当然，目前热点城市的房价已开始下调，因此会减缓未来几个月全国房价涨幅。

　　典型城市的住宅市场供需结构现状

　　我国经济发展和房地产市场的区域差异性较大，为了更加深入、具象地分析住宅供需结构情况，我们特意选取了10个典型城市作为样本，分别是上海、北京、深圳、南京、杭州、福州、武汉、沈阳、西安、重庆。这10个城市涵盖了东、中、西部三大区域，一线城市3个，二线城市7个，在很大程度上集中反映了我国住宅市场的发展态势。

　　典型城市住宅市场供需结构总体分析

　　从10个典型城市情况分析，2006年，住宅市场绝大多数呈现供不应求的特点，只有武汉供大于求；整体而言，东部地区供不应求的情况比中西部地区明显。如2006年深圳市商品住宅市场供求比为0.42，福州住宅供求比为0.66，而重庆为0.82，沈阳为0.95，武汉为1.22。2007年上半年，大部分城市供不应求的态势进一步加剧，比如深圳供求比降为0.28，上海为0.57，杭州为0.64，只有福州的供求比上升为0.98。综之，仅就自2006年以来住宅供需关系来说，供不应求成为基本态势，这也是导致住宅价房不断上涨的根本原因。

　　典型城市住宅户型面积供需结构分析

　　从10个典型城市住宅户型面积供应结构上看，“70/90”政策效果有所显现，但并不是很显，中大户型依然是供应主流，尤其是90-140平米面积段。拿2007年上半年商品住宅户型面积的比重和2006年相比，上海140平方米以上的大户型面积的供应下降了5％，90平米以下的供应仅增加了1％；北京140平方米以上户型供应下降了6％，80－100平方米供应上升了8％；南京90平方米以下占比由35%，上升为41%，90平方米以下占比由45%上升为52%。

　　但也少数城市供应结构基本没有变化，90平方米以下占比没有增加，包括深圳、西安、重庆等。从住宅户型面积的需求结构上看，比较2007年上半年和2006年商品住宅户型面积的成交比重，90平米以下户型面积成交比重与供应相似，也有小幅提高，但并不明显。90-140平米户型面积段依然是需求的重点，比如武汉2006年90平米以下住宅成交比例仅为15%，2007上半年为18%，120平米以上的大户型构成市场成交的主力。

　　值得关注的是，随着“70/90”效果加速显现，以及增加供应与抑制需求政策能量的释放，2008年我国住宅市场的供需关系和供需结构将会有所优化，房价将趋于平稳发展。