上海财经大学房地产经济研究中心主任 丁健

　　尊敬的各位领导、尊敬的各位同仁、先生们、女士们下午好！今天在这儿我首先要感谢我们的魏总、感谢安家网给予我这样一次机会，同时我也祝贺安家网新版成功上线。今天我演讲的题目就是从混沌到清晰对“拐点论”的解析。

　　2007年12月某房地产企业家在北京一次研讨会和新闻发布会上抛出楼市出“拐点”的观点，这个问题触动了很多中国人的神经，此举引起了社会各个方面以及房地产圈内的讨论，形成了房地产企业领导人争论，媒体广泛的介入，专家、学者集体参与，百姓密切关注，和政府保持沉默的格局，现在这个问题越变越混，已经达到混沌的状态。这对今后推动房地产业按照科学发展观的要求极其健康的发展，让房地产在进一步改善人民群众的居住条件，促进经济增长和构建和谐社会方面做出更大的贡献都是十分不利的。因此我们要正本清源，以正视听。

　　一，争论的焦点，以房价为表现形式的楼市“拐点”是否出现。首先对“拐点”含义的一般理解？所谓的“拐点”就是房价上涨必然达到零结点，由原来的向上变成向下。这就是拐点的一般理解。那么在这个问题上我们已经讲了以房价为表现形式的楼市拐点是否出现，这里有两种不同的观点：一种观点从市场需求主体的行为能力和行为意愿考虑，同时兼顾政治公平和社会福利两个方面来判断房地产已经到达拐点的时期，我把这些东西做了浓缩概括。这个观点具有两个预期，一个预期就是中央解决住房难的决心。第二个预期就是从紧的货币政策所释放的威力。这两个观点具有比较强的政治色彩。

　　第二个观点从需求方的成本来说以及短期市场来看判断房地产没有进入到拐点。这个观点依据在什么地方呢？中国的城市化进展在加速，现在是43%。在这个过程当中还有上升的空间。由于城市化的加速，对房地产的需求也同样增加。

　　目前中国的房价和发达国家还有巨大的距离，因为我们进入小康社会达到发达国家的水平，我们的房价水平和他们还有一定的距离，说明拐点还没有到。

　　拐点论有误导之行，拐点是一个数学的概念，通俗的讲是描述函数向上向下，拐点的数学意义是什么呢？描述房价递增或者递减，或者增幅由递减到递增的交界点，拐点不代表房价回落的意思。应该直接用房价涨幅提高或者下降等清晰的概念表示房地产市场价格波动的状态。从经济学的角度来讲，拐点是描述经济周期中阶段性变化的概念，经济繁荣阶段达到零结值就会转到拐点，分析拐点的具体指标就是经济增长率。我们知道由于房价的波动是房地产市场的常态，因此以房价为指标，我们认为是不恰当的。从产业的生命周期来看，一个产业要经历生存、发育、成长、成熟、衰退、消亡等阶段，当这个产业成熟之后如果没有创新和注入新的元素，及产业才会走向衰退。在这个过程当中从成熟到衰退的转折点称之为拐点。从现状和同国内外的比较分析，目前我国房地产业的发展充其量还处在成长阶段，由此可见无论是房地产业还是房地产市场离生命周期的拐点还有很大的差距。

　　据以上的分析我们得出这样的基本结论“拐点论”不仅混沌，是可以迷惑人的。如果个别房地产企业对市场的判断是无可厚非，但成为社会关注的焦点就要怀疑他的动机，怀疑他忽悠人之嫌。同时出现这种现象说明什么呢？说明当今社会比较浮躁，当今社会又很混沌。因此现在由混沌走向清晰的时候了。

　　第一，混沌背后深层次问题的解析。一，经济增长方式、经济结构失衡导致的房地产过度依赖，这是我们非常根本的毛病。我们知道GDP的增长靠房地产投资拉动，为什么？因为现在我们的经济发展、我们的城市发展正处于投资推动阶段。在这个过程当中房地产投资占着举足轻重的地位，房地产的比重一般达到房地产投资的1/3左右。二，地方财政收入靠房地产占比较大的比例。三，银行经济收入靠房地产收入。我们银行主要靠存贷获得利润，在这个过程中房地产个人住房抵押贷款，如果银行不靠它，靠什么？靠向国有企业贷款，靠向企业贷款。

　　第二，通过向楼市获得更高的收入，实业家把应该投入实业的资本拿出投资房地产，获取更大的利润。第二点，制度缺陷导致效益失衡，阻碍产业的健康发展。首先就是我们的土地使用权制度，土地使用权利的需求拉大的贫富差距。在土地的问题上，财富得到积累，失去权利就失去利益，从此加大了财富差距，而市场诚信制度的缺失给不规范的交易以活动空间。

　　第三，金融改革不到位，出现流动性过剩殃及房地产。在金融流动性过剩的情况下市场流向套现比较大的市场。这是由货币的大量投资和购买的需求，与资源供给的有限性决定的。

　　第四，公共财政的不健全导致住房保障建立之后使矛盾更加突出。如果我们没有建立比较健全的住房保障体制，相当一部分的需求不能分立出来，造成了整个市场上的需求拥挤，从而对整个房地产市场的发展产生了很不利的影响。

　　第三点，泛政治化的倾向，使房地产的负重增加。现阶段房地产行业的实际情况是什么呢？行业的开放性体现了行业内部的效益，但同时在一定程度上影响了公平，加剧了贫富的分化问题。房地产内部的效益问题在某种程度上已经被看作是威胁到政治安全。因此必须通过宏观调控将房地产转变为政治安全的保障品，在这种情况下宏观调控会一波接一波，但效果可想而知。我们认为这是一种管理体制和驾驭市场能力的一种悲哀。

　　第四，若干清晰的基本结论。第一，当前中国经济出现问题是体制、机制、结构和发展方式的问题，不是房地产惹的祸。在中国改革开放的进程中，房地产无论是对经济发展还是改善人们居住条件都做出巨大贡献，这一点是要肯定不能抹杀的。第二，推进房地产的持续发展过程中必须对房地产制度进行重新安排，其制度框架应该是保障加市场。在这个框架下政府和市场进行必要的分工合作。第三，在各方面都要克服浮躁心态，给房地产的健康发展提供环境，将房地产视为经济发展的推进者和和谐社会构建的主力之一。

　　谢谢大家！