似得到银行默许

　　银行业人士表示，银行对个人房贷只审查首付和月供还款能力，从目前情况来看，银行放贷没有突破规定比例，至于开发商垫资现象，现在并不是银行审查的重点。银行只看购房者是否支付了30%的首付，而不管以何种方式筹资。

　　按照分期首付的一般操作手法，购房人要先和开发商签订一个借贷合同，确定开发商垫付的首付款和购房人还款的最终期限，如果到时购房人无法还清垫资，即使银行按揭办下来，但开发商掌握着钥匙，购房人仍可能无法入住。

　　从法律的角度看，虽然分期首付中的部分款项由开发商垫付，但房子是抵押给银行的，只有银行才有权对房产进行处置。同一套房子不能抵押两次，抵押给银行后开发商就无权再处置，虽然购房人借了开发商的钱，但是这笔钱并无抵押物，开发商不能处置房产，否则就侵犯了银行的抵押权。

　　因此，垫资首付表面看上去没有漏洞，似乎能够确保开发商的利益，也能让购房人更早买到房。但实际上由于开发商垫付的那部分首付款并没有抵押物，这对银行就构成了潜在的风险。

　　银行关心的是交得起首付，交得起月供。但分期首付方式变相地降低了首付比例，大量还款能力较弱的低收入人群进入房贷市场，如果无力偿还银行贷款，银行必然会蒙受损失，这与美国次贷危机是非常相似的。

　　以一套100万元的房子为例，购房人首付三成向银行要求七成按揭，银行会对购房人是否具备100万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。而如果购房人只首付了二成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对其评估的70万元还贷能力。

　　开发商垫资首付短期内可以提高交易量，低收入者也如愿有了自己的房子。但却放大了购房人的支付能力，也放大了银行的风险。而开发商如果在垫付首付款上作假，会将更大的风险转移给银行。

　　评估价是银行放贷的主要参考依据，而开发商完全可以在评估价上做手脚。如有的开发商通过与评估公司协商，提高评估价格，所谓的垫付仅仅是左手过右手的问题，开发商并没有真正垫付。这样，原本可以从银行贷款80万元，提高评估价格后向银行贷款100万元，多出的20万元仅由开发商过一下手而已。

　　银行业内人士透露，问题关键在于银行对开发商垫付首付款一事是否知情，根据常理，开发商垫资多以促销方式公开进行。况且，银行对每一个房地产项目都派有专门的项目经理、客户经理和法律顾问跟踪调查，如果说银行对此一点不知晓，可能性不大。

　　“银行在知情的情况下，仍然对垫资客户放贷，唯一合理的解释就是，在其他行业贷款被压缩，规模被严格限制的情形下，不排除有的银行为了争取更多的房贷业务，与开发商暗中勾结，私下达成协议分摊分期首付的这部分风险。”上述人士坦言。