昨天，佑威房地产研究中心发布的一份点评报告中指出，不久的将来，上海市有关方面对本市中低收入者的住房保障总量将会超过市场总量的50%以上；然而，这些中低价位的经济适用房、动迁配套房对中心城区房价几乎没有影响，上海中心城区与市郊房价的两极分化或将进一步加剧。

　　经济类住房超总量一半

　　最新公布的2009年住房建设计划中透露，2009年，预计当年新开工面积为1800万平方米，其中新建经济适用房和廉租房400万平方米，配套商品房400万平方米，两项合计达到了新开工总量的45%。而早前公布的08年住房建设计划，预计的新开工住房面积约为1800万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。

　　加之早前公布的经济适用房建设计划，未来5年上海将新建2000万平方米经济适用房，也就是说，未来5年内，每年都将有400万平方米的经济适用房可供应。从以上数据来看，政府对中低购入者的住房保障能量，将在不久超过市场总量的50%以上。这对心理升值预期过高的上海房价而言，似乎形成了巨大的压力，但事实又会是如何呢？

　　动迁配套房以外环为主

　　报告中指出，在今年即将上市的房源里，黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的30%左右；2009年全市的住宅新开工面积中，中心城区十区所占比例更是下降至28%左右。这也就意味着，作为传统上海市区的外环以内，将只有30%的新增房源，70%的新增房源将在外环线以外的郊区。

　　此外，从市房地部门刚刚公布的经济适用房建设区位来看，主要是在顾村、江桥、颛桥、周浦等外环以外区域，而之前一直在建设的动迁配套房也基本是在以上区域。从房源分布来看，这些中小户型、中低价位房源基本上不在外环线以内，他们首先影响到的只会是平均房价和外环外的房价。这样的城市开发进程，对中心城区房价的影响只会越来越小。

　　高档楼盘价格仍在走高

　　记者注意到，在佑威房地产研究中心发布的这份报告中，还特别引用了业内人士的观点指出，城市化进程的加快，使中心城区的房价越来越贵，住房建设的越来越郊区化。更多收入不高的人，将迁往偏远的郊区居住。因此，政府把更多的财政投入到郊区的市政建设，完善郊区的交通、教育、医疗卫生等事业，以平衡中低收入者对享用公共服务配套的公平性。

　　而来自戴德梁行发布的一份最新统计显示，上海2008年第一季度高端住宅市场（单价20,000元/平方米以上）成交面积为223,734平方米，比上季度下降11%；成交均价则为29,707元/平方米，比上季度上涨了3%。分析人士认为，在总体房价盘整的情况下，上海高档楼盘的价格仍在走高，这表明，上海市中心与郊区房价的两极分化正在加剧。