定金合同的操作空间

　　撤销合同的一个关键，是是否归还定金。如果开发商不归还定金，就大大制约了客户违约的可能性。

　　沿海丽水馨庭楼盘的销售经理张坚国4月15日接受《中国新闻周刊》采访时表示，客户要求撤销定金合同，同时可以退回定金。

　　但从事楼盘销售将近五年的朱姓男士告诉《中国新闻周刊》，即使是定金合同撤销，这个比例一般也不可以超过5%；而且对于普通客户来说，虽然定金可能只有一两万，但是和开发商没有“关系”或者找不到可靠“关系”的话，撤销定金合同时，很难要回定金。

　　记者走访了上海普陀区香溢花城，静安区泰府名邸，徐汇区尚海湾，松江区莱顿小城和闵行区上海康城等多个楼盘，鲜有听说撤销定金合同时可以退回定金的。

　　业内人士朱先生所说的可以要回定金的“关系户”，被他解释为开发商宣传链或其他环节的利益相关者。据介绍，开发商在推出一个楼盘时，一般会有一个客户培养储存期，在没有足够人气的情况下，也会选择变相拖延开盘时间等，“这些都是营销手段，而且关系户可以优先拿号选房。”

　　《中国新闻周刊》采访的多位最近一两年才购房置业的业主都表示，不可能签了定金合同再撤销或者延期办理手续，“一般都会按照约定去办，万一有特殊情况，那也会先和开发商协商。”

　　上海市房屋土地资源管理局一位不愿意透露姓名的官员向《中国新闻周刊》表示，定金合同不一定在土地交易中心备案。现在虽然可以办理备案，但没有硬性规定。而《中国新闻周刊》走访徐汇区和浦东区房地产交易中心时，从工作人员那里得到的信息都是定金合同不需要在房地产交易中心备案。

　　上海市协力律师事务所的律师卫新认为，正是开发商可以用自己的定金合同版本，不在交易中心备案，给开发商留下了很多的操作空间，“开发商的销售技巧和手段也往往体现在定金合同这个环节。”

　　曾担任地产营销策划和管理的房地产业内人士顾海波告诉《中国新闻周刊》，即使是通过网上备案传送，也完全可以杜撰购房人的信息，现在由企业员工、民工购房骗贷的情况已经屡见不鲜了,更不用说是签虚假合同，“定金合同撤销无需任何手续，完全可以杜撰。”

　　上海市房地局为了对市场销控进行规范，2007年10月份曾下发过《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，其中规定，商品住房一次预售面积不少于3万平方米。有业内人士说，营造高销售额就可以达到规避该政策的“目的”。

　　《中国新闻周刊》在位于上海市徐汇区斜土路上的伊家门房屋中介发现一套属于1998年开盘的四季园楼盘的毛坯房。伊家门物业顾问介绍说，如果要买这套房屋，最终是跟开发商签合同，而不是和房东个人，原因是“房东还没有办理过户。”

　　21世纪不动产上海某加盟店的高级置业顾问却向《中国新闻周刊》表示，这种情况下，只可能说明房东就是开发商的人。

　　多名专家和官员都表示，开发商通过制造假合同等方式达到一定的销售目的，以获取最大的利润是不难想象的。尽管有企业借“统计口径不对称”来为自己的高合同撤销率辩解，但是合同撤销本身就说明了市场波动大，购房者以观望居多。