降价掀起“退房潮”

　　房价下降碰倒了深圳楼市的第一块“多米诺骨牌”，退房风潮随之而起。

　　陈先生便是众多退房者中的一员。按照陈先生的介绍，引发业主们进行维权的导火索，是自今年2月份开始的“半夜售房”行为。“也就是‘拐点论’发布之后。”作为经历此次降价风潮的购房者，卡罗社区的前期业主们对于开发商的“动静”显得尤为敏感。“我们曾经在白天打电话去售楼处查询，得到的答复是，既没有打折也没有特价房。”陈先生说道，“而结果营销商却在暗地里通知买家，半夜带人去看房。”随着“半夜售房”行为的日渐公开，降价开始浮出水面。

　　在陈先生出示的“业主诉求书”中提及，“由于开发商在销售过程中的确存在着一些对首批老业主无诚信、违背市场交易公平的销售行为”，加之历史遗留问题的悬而未决，使得“老业主资产大幅负债”。“诉求书”除了提出还原规划设计设施、质疑物业管理品质及要求解决配套设施之外，还要求“按照合同总销售价格的27%返还现金，或等额实物的方式返还前期业主”。然而，根据陈先生的述说，开发商对于这部分前期业主的诉求始终未予正面解答。

　　不难看出的一点是，在楼市过热时掩盖着的种种问题，如楼盘品质差、规划与实际情况不符等现象，在当时的市场氛围下很容易被忽视。然而，随着以降价为标志的市场调整的开始，这部分问题便显得分外“扎眼”。“降价问题是导火索。”陈先生坦白表示。

　　如何直面业主提出的退房或补偿要求，对于开发商而言，有着不同的打算和计划。

　　在深圳新房市场的调整过程中，前期市场供应量显著增大的南山区和宝安区，在此轮调整中成为了“重灾区”。上海证券报记者以购房者身份分别走访了几个楼盘，发现不少开发商仍然喜欢采取“犹抱琵琶半遮面”的处理方式。

　　作为宝安区内的标志性楼盘，金地梅陇镇三期此次以11000至13000元/平方米的销售均价开盘，该价格与三期第一批的推盘售价相差并不大。偌大的售楼处显得空荡荡的，仅有二、三位购房者在咨询情况。在楼盘模型旁竖立的风险提示牌前，记者发现，此次三期推出的6栋发售单位中，有18B栋、18C栋以及17栋为精装修标准，其他则是毛坯房。然而，根据销售人员的介绍，毛坯和精装修的销售价格实际上是一样的。也就是说，表面上看该盘的销售计划似乎并未有所波动，但在实际性的推盘过程中，却向业主附送了2000元/平方米的装修。

　　而南山区的桑泰丹华府，此次三期的入市价格直接下降了两成，对于前期业主，开发商则选择了显得大方的“全额补偿”的方式应对。桑泰地产副总经理陈少炜对此话题并不愿意多谈，认为采取该项策略并不是“搞噱头”。“对我们来说，只是考虑到需要维系业主对公司品牌的信任度。”

　　业内人士认为，无论是补偿还是送装修，不过是开发商愿意让利的态度表示，并不属于其必须履行的义务。对此，作为业主的陈先生，始终抱有理智态度，认为“这是在市场经济情况下造成的形势”。

　
　　“深圳房地产市场的隐患很早就埋下了伏笔，如果早点调整的话，影响恐怕不会那么大。”王书权向上海证券报记者直言不讳。在深圳社会科学院发布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》中曾经提及，2006年深圳市的购房者领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。也就是说，深圳楼市持续上涨的房价，为持投机性需求的炒房者提供了获利空间。而在去年，按照半年内价格涨幅高达45%的公开数据，短期炒房的获利空间更是可观。

　　记者从深圳市各家中介了解到，在楼市高峰时期，购房者中的投资需求大致占到60%至70%，其中90%为贷款炒房；而对于这部分投资者来说，持有中长线投资理念的不到三成。“大部分是快进快出的炒房行为。”一家中介机构负责人告诉记者。

　　去年下半年，深圳市当地的商业银行开始自觉对住房贷款额度进行控制，同时，提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使得炒房的资金源头开始收紧。《2007年1-10月深圳房地产市场分析报告》指出，到去年10月份，深圳市的二手房销售面积仅为35.55万平方米，与最高峰7月份时的134.09万平方米相比，跌幅高达73%。

　　王书权认为，在中长线投资市场中，出现租金回报与供楼成本较为接近的局面，对于投资者来说才算是“平稳状态”。但深圳楼市调整至今，除了罗湖、福田等关内区域下跌空间有限之外，关外区域的租金回报很难达到乐观水平。“如果继续下去，关外楼市会有破裂可能。”

　　深圳房地产研究中心副主任王锋表示，房地产市场如果在短期内表现为迅速上涨，势必会吸引一定的投资者入市。但是，一旦房价炒高到一定水平，导致房价收入比偏高或者过高，便会失去自住购房者的需求支持，市场开始表现非理性起来，“需求的结构性失衡导致了深圳房价的大幅波动。”