同时地段价值因人而异，对别人来说是好地段对你而言却未必，要具体情况具体分析。

　　一个地段的好坏，和它处于内环、中环还是外环没有任何必然的联系。决定地段好坏的，是他的居民素质、交通情况以及周边配套。一个外环的楼盘完全有可能比内环的楼盘地段好。

　　可能有人会说，那为什么内环的楼盘就是贵呢？原因很简单，因为内环靠近中心城区，所以商业配套肯定齐全，交通也一定便利。是因为内环楼盘的这些特征造成其地段价值高，而不是内环本身。假如有一个外环的楼盘能够在综合评价中超过某内环楼盘，则其地段价值超过某内环楼盘是毫不稀奇的。

　　随着城市的发展，尤其是地铁的大量建设，可以预见，上海的城区面积会大大扩张，交通问题会最终得到解决，地铁沿线的楼盘价格会拉平。而随着人口的迁入，配套设施在大规模的居住区不会有任何问题。所以我认为高品质的大型社区在未来10年内会成为最具有升值潜力的房产。

　　针对目前的上海房产市场，我是一个偏空型平军。

　　由于目前的供需失衡以及购房者的看跌情绪，可以预期在供求关系理顺之前，房价不可能掉头向上。

　　同样，由于开发商和政府的利益，房价已不可能大跌，一年之内超过5%也不可能。一旦大跌，会造成观望情绪的蔓延而造成越跌越卖不出去的情况。相反，政府会不断制造房产回暖的气氛，以吸引刚性需求者入市，来进行供求关系的调节。

　　这次房地产调控的目的，是要压制房地产行业的过热，避免过热后造成供需关系的严重失衡后的崩盘。目前既然已经将投机消费彻底抑制，可以说调控已经基本成功了。下一步就是要鼓励刚需购房了，这也可以说是调控，通过控制供应量、提高贷款优惠幅度来促成市场回暖。

　　可能有朋友会说，大部分人都买不起房，怎么可能回暖？怎么促进自住消费？这个问题要从几方面来看。一方面由于这轮房地产狂热，大多数人的购房心里价位已经大大提高了，差不多从5000平涨到了8000平。同时，目前的供应量虽大，却已不再有新增，而对房屋的需求却是每年都在不断产生的，几年时间过去，供需就会趋向平衡。另一方面，我预期11。5期间我国城镇居民收入会有比较大的提高同时会发生年均10%的通货膨胀。所以说3-5年之后，再来看目前的房价，可能大家就会觉得可以接受了。

　　不过，在这样的背景下，房价就算是不跌甚至是微涨，其实质其实还是在跌。

　　以上部分完成于2006年4月，2007年6月作少许修订。