作为此轮中国楼市长达8年牛市的领头羊，上海楼市不仅抗过了多次宏观调控的重击，而且在今年深圳、广州等地房价下跌时依然保持上涨的强势。但是，表面繁荣的背后，却仍然有令业内人士和开发商挥之不去的担忧，那就是成交量的持续低迷。
缩量上涨成常态
自从央行和银监会出台第二套房贷的新政以来，上海楼市的成交量就开始骤然下滑。缺乏了银行资金的支持，一度火爆异常、供不应求的上海楼市突然遭受冷遇，观望情绪使得成交量持续低迷。
房地产研究中心的监测数据显示，5月12日—5月18日一周内，在汶川大地震的影响下，上海市共成交商品房34.33万平方米，环比下滑14.79%。其中，商品住宅成交量更是环比下滑17.93%，为25.13万平方米。在此之前，上海楼市的成交量自从去年四季度快速下滑后，一直处在低谷，日均成交量大约为去年行情火爆时的一半左右。导致成交量低迷的主要原因，一方面是因为房价高企导致有效需求不足，另一方面则是因为政策导致了浓重的观望情绪，尤其是投资客开始踌躇。
但在成交量下滑的同时，上海的房价却仍在上涨，不少楼盘今年新开的价格涨幅在10%以上。以5月12日—5月18日一周为例，尽管量能萎缩，但该周上海一手商品房的平均成交价格上涨了10.72%，为14269元/平方米；其中商品住宅的平均成交价格上升7.37%，为14095元/平方米。究其原因，是成交结构变化导致，由于成交量下滑的主要是5000元/平方米至1.8万元/平方米的中档房源，5000元/平方米以下的低档房和2.5万元/平方米以上的高档房成交量并没有明显下滑，高价房比重增大拉高了房价。
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观望情绪难破解
在一波又一波的上涨潮后，上海楼市此轮牛市的涨幅令人咋舌，某些区域的涨幅甚至达到了五六倍之多。过高的房价不仅透支了未来的购买力，而且也令房价成为一个愈发严重的社会问题。
分析人士指出，每次宏观调控政策出台后，都会马上引发浓厚的观望情绪，众多自住需求者又难以承担过高的房价，因此他们非常期望政策能够降低房价，这使得他们对政策报有过高的希望，从而很容易产生浓厚的观望情绪。
破解这种观望情绪正成为开发商们急切希望达到的目标。但从现实来看，更多的开发商仍然希望通过时间的推移让观望者放弃观望的方式来破解这个难题。对此，有业内人士认为，这颇有“榨干最后一滴油”的味道，开发商期望在这种博弈中利用自己的强势地位逼迫购房者放弃观望，甚至引诱他们过度消费，但这种行为会放大房地产行业对整个经济制造的风险。业内人士认为，在购房者处于弱势的情况下，政府应当切实承担起保护者的角色，既要化解高房价带来的社会稳定风险，同时还要防范房地产过热对经济未来走势的负面作用。
