上海这座倒塌的住宅楼,属于莲花河畔景苑中的一栋,该楼盘总房源为629套,目前已售出503套。这些已经交了钱的买房人,目前处于空前被动的地位:一是不敢去住这样的房屋;二是维权成本高;三是未必能够退回当时的购买款。

　　从1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》,在确立商品房预售制度的时候,不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度,甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法,因此,我们至今仍很少见到因违规预售商品房而遭受处罚的案例。

　　预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。因为开发商已经通过预售收回了投资,获取了利润,他们就失去了提高房屋质量的动力,而在提前收回投资后,他们就有足够的实力和耐心囤积居奇,推高房价,获取暴利。预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能,解决了他们的资金之困,但这也把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上,使他们屡屡遭到开发商的盘剥。

　　2006年3月,33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。在2007年两会上,全国人大代表、武汉大学教授,博士生导师洪可柱也建议取消商品房预售制度,理由是,预售制度使投机房地产资金增多,部分购房者投机钻营,转手牟利,使得部分城市房价上涨迅速,扰乱了社会的安定和谐。

　　洪可柱所言是事实。但是,开发商等既得利益者再次祭出所谓国际惯例的大旗,反对取消预售房制度。其实,这些既得利益者所说的国际惯例是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。

　　以美国为例,美国也有商品房预售制度,但预售所占比例很小。根据美国法律的规定,住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下,还没有形成真正法律意义上的不动产,而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同,收取商品房的销售款。

　　即使美国有些州准许商品房预售,也有许多非常严格的规定和限制,与我们现在所实行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。美国所谓的预售并不是真正意义上的销售,买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律,在这种情况下,开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金,但这部分订金并不直接交给开发商,而是由第三方来保管,第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等。而且,如果买房者改变了购房意愿,这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。

　　我们的预售房制度则把消费者的权益裸露在开发商手下,任其宰割,这一制度本身的缺陷已成为既得利益集团抬高房价,侵害消费者权益的工具,本着公平的原则,也应该尽快取消商品房预售。

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