上海高档住宅市场上半年触底反弹，导致单价2.5万元/平方米以上的高档住宅半年成交量几乎相当于去年全年。相关调查报告显示，上半年高档住宅成交火爆之后，一方面由于开发商已将下半年预推的房源提前上市，另一方面由于明年世博会的举行，政府会对在建工程的施工时间加以限制，从而拉长房源上市周期，上海下半年高档住宅市场或将面临短暂供应断档。

　　豪宅均价环比涨10%

　　今年二季度以来，上海住宅市场尤其在豪宅市场持续反弹，二季度新增供应量较一季度上涨50％，同时成交量也有120％的环比增长。

　　数据显示，2009年上半年，单价2.5万元/平方米以上的高档住宅供应量为2828套，仅为去年整年供应量10646套的27%；成交量却达到4813套，与去年5542套的全年成交量相差不多。“这说明上半年高档住宅市场是以消化存量为主。”世邦魏理仕住宅部董事陈炜表示。

　　受市场复苏的影响，一些开发商开始提价，高档公寓和高档别墅的平均售价分别上涨1.4％和1.3％。特别是某些热销高端住宅的价格二季度环比涨幅甚至达到10％以上，使得第二季度整体高端住宅销售均价为33549元/平方米。高力国际市场研究部提供的数据显示，位于浦东陆家嘴的世茂滨江花园一季度销售均价为34844元/平方米，二季度已上涨到45379元/平方米，季度涨幅高达30%。

　　中低端需求将略跌

　　陈炜表示，由于上半年豪宅市场的突然转暖，使得部分原计划下半年上市的房源提前上市。也有开发商担忧，明年世博会期间，政府会对在建工程的施工时间加以限制，工程进度有所减缓，从而推迟房源上市时间。“得留点存货明年再卖，否则明年吃什么？”部分开发商的想法，可能也将使得今年下半年高档物业供应更加紧缺，面临断档之忧。

　　戴德梁行住宅部董事伍惠敏则分析认为，客观上看，去年开工量的减少将导致今年下半年商品房供应量降低；另一方面，上半年成交量的井喷也提前透支了刚性需求和改善型需求，所以下半年对中低端商品房的需求也会降低。

　　杨红旭认为，投资需求重返市场促使高端住宅物业成交量快速上升，而下半年高端物业市场的供应量在短期内增加的弹性空间很小。“政府不希望看到房价飙升，只能从需求上加以抑制。”杨红旭认为，下半年出台抑制房产投资需求的楼市调控手段的可能性很大。

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